ジャパンエステート株式会社

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英数
Cap Rate
Capitalization Rateのことを略して「キャップレート」といい、収益還元率、還元利回り、期待利回り等のこと。一定期間の営業純収益(NOI:Net Operating Income)を対象不動産の市場価格で割って算出する。一般的には、対象不動産のキャップレート、NOIを所与として当該不動産の収益価格を算出することから、キャップレートをいくらに設定するかにより評価額が大きく変わることとなる。キャップレートは不動産の地方別、用途的地域別、品等別等によって異なる傾向を持つため、これらの要因分析を踏まえつつ適切に設定する必要がある。

DCF法
Discounted Cash Flowの略で、不動産鑑定評価基準(平成15年改正施行)において、収益還元法による収益価格を求める具体的手法として、それまで活用されてきた直接還元法に加えて新たに導入された手法。
連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価格に割り引き、それぞれを合計する方法。

DSCR
Debt Service Coverage Ratioの略。年間純営業収益(NOI)を借入金の年間元利返済額で割って求める借入金の返済の安全度を測る尺度で、「借入金償還余裕率」「返済余力割合」のこと。
事業への資金融資の合理性の判断、DCF法によって求めた不動産の収益価格の検証、社債等の格付けを行う際の信用レベル査定等に、LTV(Loan to Value)とともに使われる指標である。
DSCRが大きいほどデフォルト(破綻)の可能性が低く、安全性が高いといえる。逆に100%未満の場合は純営業収益で元利金返済をまかないきれないことを意味する。

J−REIT
日本版REITすなわちJapanese Real Estate Investment Trustの略。頭文字をとってジェー・リートといわれる。

LTV
Loan to Valueの略で、社債・借入金等の負債額を資産価値で割った比率のこと。DSCR(借入金償還余裕率)と並んで借入金返済の安全度を測る尺度である。数値が小さいほど負債の元本償還に対する安全性が高いといえる。金融機関が融資をする際にはいわゆる担保掛目として重視される指標で、同様に投資家がABS等のデット投資をするときにも重視される。また、格付け機関は格付けレベルに対応するLTVとDSCRの数値基準を設定しており、評価の基本とする指標である。

NOI
Net Operating Income(ネット・オペレーティング・インカム)の略で、純営業収益のこと。不動産賃貸事業に着目した収益概念で、総賃料収入から管理運営にかかる費用(固定資産税、修繕費等)を控除したもの。投資判断の指標に用いられるNPV(正味現在価値)やIRR(内部収益率)を算定する際の収益として採用される。

PML
Probable Maximum Lossの略で、一定期間に想定される地震により建物が被る最大損失率のこと。想定される最大規模の地震により、建物がどの程度の被害を受けるかを、当該建物の再調達原価に対する比率(%)で表す。想定される地震の規模については、通常50年に10%以上の確率で発生しうる最大の地震動(約475年に1回の大地震)を対象とする。不動産証券化では、デューデリジェンスの項目の一つである建物状況調査で使われることが多い。また、建物への地震保険の付保の基準に利用される場合もある。一般に、躯体だけではなく建築設備の被害も含む。

REIT
Real Estate Investment Trust(不動産投資信託)の略。投資家から集めた資金を主として不動産で運用し、その運用益を投資家に分配する集団投資スキームの一つ。2000年11月の「投資信託および投資法人に関する法律」の改正により、投資信託の運用対象が有価証券から不動産等を含む一般の財産権にまで拡大されたことから組成が可能となった。
投信法が定める制度には投資信託制度と投資法人制度があり、前者の形態を契約型投信、後者を会社型投信と呼ぶ。平成13年9月に最初の不動産投資法人が東京証券取引所に上場した。
不動産投資信託の英文字(Real Estate Investment Trust)の頭文字をとってREIT(リート)とも呼ばれる。

SPC
不動産の取得、保有、運用、売却等だけを目的に新たに設立される会社。日本では株式会社と有限会社を使うしかない。資産流動化法上の特別の法人である特定目的会社(TMKという場合がある)と区別するため、普通「SPC」と表記する。TMKと異なり税制上の優遇措置はないが簡便なため多く利用される。

SPV
Special Purpose Vehicleの略で、ビークルと同様の意味である。ビークルとは英語で「乗り物」や「媒体」といった意味で、不動産等の資産の証券化に関して使われる場合は、証券発行主体となる器の事を指す。SPC等の会社形態や商法上の匿名組合、民法上の任意組合等の組合形態、あるいは特定目的信託等がある。
ビークルを介して証券化対象資産と投資家が結び付けられ、投資家は証券化対象の資産から得られるキャッシュフロー等を得ることができる。
オリジネーター(原資産保有者)が倒産した場合でも、その影響を受けない倒産隔離の仕組みを組成するためにビークルは利用される。

TK
匿名会社のこと。

TMK
「資産流動化法」上で設立された特別法人。特定出資で10万円で設立できる。しかし、この会社が事業を開始するためには事業開始届出を財務局に提出しなければならない。「届出」という行為であるが、事実上、財務局の事前審査がある。一定の要件に基づき法人税が非課税になる等の税制面の優遇措置が認められている。一般的な特別目的会社と差別するため「TMK]と表すことが多い。