ジャパンエステート株式会社

あ行
か行
さ行
た行
な行
は行
ま行
や行
ら行
わ行
英数
中間法人制度
同窓会・親睦会・互助会等のような、公益を目的とせず、営利も目的としない中間的団体を、中間法人として認める制度のこと。2002年4月1日に施行された「中間法人法」により、法人格を認められることとなった。
中間法人には、社員が中間法人の債権者に対して責任を負わない「有限責任中間法人」と、社員が中間法人の債権に対して責任を負う「無限責任中間法人」がある。特に「有限責任中間法人」は社員が必ずしも基金をか拠出する必要がないため資金の拠出者と議決権の保有者を切り離すことが可能であるという特性を活かし、不動産証券化において、ケイマンSPC・慈善信託に変わる倒産隔離のための仕組みとして利用されている。

直接還元法
収益価格を求める収益還元法による一つの手法。不動産鑑定評価基準において定められた収益還元法には、直接還元法とDCF法がある。直接還元法は、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法で、次の式により表される。
不動産の収益価格=(一期間の純収益)÷(還元利回り)
収益還元法において、直接還元法又はDCF法のいずれの方法を適用するかは、収集可能な資料の範囲、対象不動産の類型及び依頼目的に即して選択することとされている。但し、不動産の証券化に係る鑑定評価等で毎期の純利益の見通し等について詳細な説明が求められる場合には、DCF法の適用を原則とし、あわせて直接還元法を適用して検証を行うことが適切であるとされている。特に、資産流動化法又は投信法に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合には、DCF法を適用しなければならないとされている。

出口戦略
不動産証券化期間の終了時に、投資家や金融機関等に対して元本等の償還財源を確保する方法についての考え方のこと。リファイナンスや対象不動産の売却等の方法がある。
対象不動産の売却は、不動産価格の不確実性や非流動性があるため、確実に償還原資を確保できるよう様々な工夫がなされる。

デット
資金調達方法の区分。デットとは、借入金・社債等により調達された返済義務のある資金のこと。エクイティとは、株式等により調達された返済義務のない資金のこと。不動産証券化に関し、一つのスキーム(仕組み)でデットとエクイティの両方による資金調達が行われた場合、不動産収益はデットの投資家に優先的に配当され、残余の部分がエクテイィの投資家に配当される。デットの場合は、償還期限・配当等の条件が明確である一方、相対的に利回り(リターン)は低い。エクイティは償還期限・配当等の条件が不確定でリスクの高い分、ハイリターンの可能性がある。

デフォルト
契約条項やその内容である契約義務自体に違反すること。さらに支払不能・債務超過、破産の宣告を受けたこと。証券発行では社債等の元利金の支払ができなくなるような場合をいう。ローン契約ではEvents of Default(デフォルト事由)という条項が定められる。

デューデリジェンス
不動産取引において、土地建物の状況、環境、法的権利関係、マーケット、賃貸経営実態等を、弁護士、会計士、建築士、不動産鑑定士、コンサルタント等に委託して物件に関する詳細調査のこと。不動産の証券化にあたっては、投資採算性、投資価値等の判断を行うために活用される。
投資信託
投信会社が投資家から資金を集めて株式や債券で運用し、その利益を投資家に分配する金融商品。

投資法人
「会社型」と呼ばれ、金融庁に登録される。不動産投資の投資法人の上場されたものはJ-RIET と呼ばれる。98年の法律改正で導入されたものが「証券投資法人」であり、2000年12月からは証券がはずれて単に「投資法人」となった。株式会社で言えば発起人のような地位にある事業を行なおうとする設立企画人(証券投資信託委託業者、投資顧問一任業者等)が、投資法人の基本的事項(発行する投資口の総数、運用の対象及び方針等)を定めた規約(株式会社の定款のようなもの)を作成する。ちなみに、主として有価証券の運用をする投資法人の設立企画をすること(あるいは逆のこと)は認められていない(投信法66条)。

特定目的会社
「資産流動化法」上で設立された特別法人。特定出資で10万円で設立できる。しかし、この会社が事業を開始するためには事業開始届出を財務局に提出しなければならない。「届出」という行為であるが、事実上、財務局の事前審査がある。一定の要件に基づき法人税が非課税になる等の税制面の優遇措置が認められている。一般的な特別目的会社と差別するため「TMK]と表すことが多い。

特定目的信託
信託の委託者兼受益者となるオリジネーター(原資産所有者)が取得する信託受益権を分割し、複数の投資家に取得させ、資産の流動化を図ることを目的とする信託。特定目的信託に係る信託契約は信託会社等を受託者とするものでなければ締結できない(資産流動化法162条)。信託できる資産の対象は、信託業法第4条の適用を受けず、組合契約に係る出資持分等を除いた広範囲のもの(例えば映画の興行権や音楽の著作権等)を対象資産とすることが可能となっている。特定目的信託を受託しようとする信託銀行は、あらかじめ内閣総理大臣(金融庁に委託)に届け出なければならない。

特別目的会社
不動産の取得、保有、運用、売却等だけを目的に新たに設立される会社。日本では株式会社と有限会社を使うしかない。資産流動化法上の特別の法人である特定目的会社(TMK)と区別するため、普通「SPC」と表記する。TMKと異なり税制上の優遇措置はないが簡便なため多く利用される。

匿名組合
商法上の組合に該当し、契約の一方の当事者(出資組合員)が、相手方(営業者)のために出資し、その営業から生じる利益を分配することを約束する契約(商法535条)により成立する。不動産証券化においては、不動産等を信託して得た信託受益権を投資家(出資組合員)の出資対象として、有限会社や株式会社等の特別目的会社(SPC;営業者)との間で締結される匿名組合契約が多く用いられる。

土壌汚染対策法
2003年2月に施行された法律で、重金属類等の土壌汚染があった場合、売買に関して土地所有者等が土壌改良の義務を負うとするもの。