ジャパンエステート株式会社

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既存不適格建築物

既存不適格建築物 建築基準法の規定の施工または改正の際すでに建っている建築物または工事中の建築物で、当該規定に全面的にまたは一部が適合していないものをいう。既存不適格建築物については、その適合していない規定に限り適用が除外され(同法3条2項)、そのままその存在を認められるが、一定の範囲を超える増改築等を行なう場合には、同法の規定に適合するように既存の部分の手直しを行なわなければならない(同法3条3項、同法86条の7)。なお、同法は、04年に既存建築物の安全を強化する方向の改正がなされ、既存不適格建築物に対しての罰則が強化されている。

キャップレート
Capitalization Rateのことを略して「キャップレート」といい、収益還元率、還元利回り、期待利回り等のこと。一定期間の営業純収益(NOI:Net Operating Income)を対象不動産の市場価格で割って算出する。一般的には、対象不動産のキャップレート、NOIを所与として当該不動産の収益価格を算出することから、キャップレートをいくらに設定するかにより評価額が大きく変わることとなる。キャップレートは不動産の地方別、用途的地域別、品等別等によって異なる傾向を持つため、これらの要因分析を踏まえつつ適切に設定する必要がある。

キャピタルゲイン
有価証券等の投資用資産を保有することから得られる利子所得・配当所得等をインカムゲイン、取得時の価格と売却時の価格の差額から得られる譲渡益のことをキャピタルゲインという。賃貸用不動産に直接投資した場合、賃料収入がインカムゲインとなり、不動産購入時より高い価格で売却できた場合の売却益がキャピタルゲインとなる。また、Jリートに投資(投資証券を購入)した場合、決算ごとの利益の分配のことをインカムゲイン、値上がり時にその証券を売却したときに得られる利益がキャピタルゲインとなる。

原価法
不動産鑑定評価手法の一つで、鑑定対象と同じ建物を建築した金額(再調整価格)を求めて、それに劣化度合い等を加味して減価を行ない精算した価格。

減損会計
企業が保有する土地・建物等の固定資産の時価が下落し、帳簿価額で回収できない可能性が高くなった場合に強制的に評価損を計上する会計処理のこと。土地等の実勢価格が下落した場合に、帳簿価格を据え置いたままでいると、資産価値を過大に表示したまま損失を繰り延べていることになり、結果的には財務諸表に対する信頼が失われることになる。

5%ルール
不動産の流動化で不動産の譲渡人がオフバランス(譲渡人自身のバランスシートから切り離す)する際の会計上のルールのこと。不動産に係るリスクと経済価値の移転に関する判断基準として、リスク負担割合(流動化する不動産の譲渡時の適正な時価に対する譲渡人のリスク負担の金額の割合)が、おおむね5%の範囲内であれば、リスクと経済価値のほとんどすべてが他の者に移転しているとみなされ、その譲渡は真正売買として会計処理ができるというもの。そうでないものは金融取引とみなされる。2000年7月に日本公認会計士協会から公表された「実務指針」で統一化された。

コンプライアンス
金融機関をはじめとする企業等の組織体が活動を行う際に、法令や各自が定めた自主行動基準等を遵守すること。コンプライアンスを実践していくために構築する内部管理態勢をコンプライアンス態勢をいう。金融庁は不動産運用を行う投資信託委託業者や投資法人に対して、「投資信託委託業者・投資法人・投資顧問業者に係る検査マニュアル」(平成14年10月1日施行)において、「不動産運用に関する主な法規制」「不動産等の運用管理態勢」「不動産投資リスク管理態勢」の項目別にチェックリストを提示し、態勢の構築を促している。